宜都融媒訊（通訊員 劉艷 宋菊芳）老舊小區無(wú)人管，環(huán)境臟亂差。紅春社區用“共同締造”理念推動(dòng)小區綜合治理，一個(gè)小區一個(gè)“藥方”，精準施策，小區面貌煥然一新，群眾滿(mǎn)意率節節攀升。

清江小區從無(wú)到有

清江小區位于陸城街道紅春社區夷水路19號，毗鄰清江公園，建成于2008年，現有居民364戶(hù)，794人。小區情況特殊，由廉租房、商住房、私房以及還建房四種房屋類(lèi)型構成。

該小區建成以來(lái)先后進(jìn)駐4家物業(yè)公司，均因小區構成復雜、物業(yè)收費標準低、基礎設施未配套等原因紛紛退出，小區長(cháng)期處于“三無(wú)”狀態(tài)，衛生臟亂差，亂堆亂放現象嚴重，路面坑洼、積水內澇層出不窮、往來(lái)人員復雜，嚴重影響了居民的正常生活。

小區陷入物業(yè)“懶得管”，居民“不服管”，職能部門(mén)“很難管”的困境。

小區業(yè)委會(huì )“破冰”成立。為破解清江小區管理難題，讓小區從無(wú)人管事到有人理事，成立小區業(yè)主委員會(huì )“迫在眉睫”。紅春社區組織社區干部與“四雙”黨員挨家挨戶(hù)走訪(fǎng)，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議270余條。對居民推薦業(yè)委會(huì )候選人員多次深入溝通，面對面宣傳解釋政策，徹底讓居民態(tài)度轉變，“不關(guān)我事”轉變?yōu)椤拔襾?lái)管事”。從45名業(yè)主代表中，選舉產(chǎn)生5名業(yè)委會(huì )委員，2名候補委員，讓小區有了自己的組織隊伍。

從小區自治到社區公益物業(yè)轉變。作為首屆業(yè)委會(huì )，小區需亟待解決的問(wèn)題太多，沒(méi)有經(jīng)費無(wú)法開(kāi)展工作，小區業(yè)委會(huì )結合小區實(shí)際情況，征求業(yè)主意見(jiàn)，制定《小區自治管理方案》。因小區居住人員復雜，又長(cháng)期處于脫管狀態(tài)，造成大多數業(yè)主沒(méi)有交物業(yè)費購買(mǎi)服務(wù)的意識，小區自治管理再次遇阻，業(yè)委會(huì )成員又因年紀、工作、經(jīng)驗等原因，沒(méi)有過(guò)多時(shí)間來(lái)處理這些問(wèn)題。為了不讓小區再次脫管，紅春社區安排專(zhuān)人協(xié)助業(yè)委會(huì )工作，并協(xié)調多方資源，向各級部門(mén)爭取資金約25萬(wàn)元，更換小區內監控設備及車(chē)輛門(mén)禁系統，對2、3棟花壇改造，4棟后公共停車(chē)區域進(jìn)行硬化整治，對部分設置不規范的摩托車(chē)棚重新規劃安裝，對存在安全隱患的院墻拆除重建，建設居民活動(dòng)室等。

為了便于小區服務(wù)及管理，社區黨委研究決定，成立紅春社區公益物業(yè)公司，分小區建立專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)賬進(jìn)行管理，為了培養小區業(yè)主購買(mǎi)服務(wù)習慣，由紅春社區墊資，聘請專(zhuān)人對小區精準服務(wù)，讓業(yè)主免費體驗1年物業(yè)服務(wù)，真正感受到有人管的好處，小區服務(wù)收費率由原來(lái)的2%提升到53%。

現在清江小區內車(chē)輛規范停放、衛生專(zhuān)人打掃、門(mén)衛24小時(shí)值班、樓道內不再伸手不見(jiàn)五指，已經(jīng)舊貌換新顏。

充分利用共建資源，建立小區聯(lián)防體系。2023年，社區向市級相關(guān)部門(mén)爭取到了空置房用于建設小區家+驛站，社區和包聯(lián)單位市公安局共同出資建設，打造法治特色小區驛站，為小區居民與社區搭建連心橋梁，也為小區居民建設了一處文體活動(dòng)室。

清江小區采取紅春物業(yè)管理公司管理，收取物業(yè)費、停車(chē)費，收入用于小區門(mén)衛、保潔人員工資，水電費等日常維護費用，收支基本持平。小區管理獲得小區居民認可，都紛紛給予贊賞，“紅春社區來(lái)了，我們終于感覺(jué)有人管了，小區環(huán)境也大大改善”。

清江小區的成功蛻變，充分體現了共同締造的理念在推進(jìn)社區老舊小區物業(yè)管理中的重要作用。通過(guò)共同參與和共同努力，實(shí)現了小區從“三無(wú)”到“三有”的蛻變。這也表明了以共同締造的理念推進(jìn)社區老舊小區物業(yè)管理新格局的重要性和必要性。

無(wú)線(xiàn)電小區自治先鋒

無(wú)線(xiàn)電小區是原宜都市無(wú)線(xiàn)電廠(chǎng)職工宿舍區，在2017年創(chuàng )城時(shí)，該小區被正式定名為無(wú)線(xiàn)電小區。小區現有3個(gè)樓棟6個(gè)單元，共有住戶(hù)69戶(hù)，其中65％以上仍是原廠(chǎng)職工或其家屬。

在黨建引領(lǐng)下，紅春社區積極探索以共同締造的理念推進(jìn)社區老舊小區“一小區一模式”的物業(yè)管理新格局。無(wú)線(xiàn)電小區作為其中一個(gè)小區，也積極參與這一行動(dòng)中來(lái)。

小區業(yè)委會(huì )成立于2020年8月，2021年1月由錦江社區劃為紅春社區管轄，12月底以前完成小區7位業(yè)委會(huì )班子成員的工作調整，由陳豐華擔任業(yè)委會(huì )主任，業(yè)委會(huì )成員分工明確，根據分工各司其職、各盡其責。自小區業(yè)委會(huì )成立以來(lái)，小區業(yè)主自治管理參與度高，雖沒(méi)有專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理，實(shí)行的是自主、自助、自治管理，業(yè)委會(huì )工作性質(zhì)也屬于公益性質(zhì)，沒(méi)有取酬。

小區在2022年8月成立小區大支部，由“大黨委”單位陸遜中小學(xué)牽頭統籌力量，組織小區黨員、業(yè)委會(huì )、居民代表、“四長(cháng)兩隊”、志愿者等參與小區共建共治共管共享，組織完善小區日常巡查、聯(lián)戶(hù)包保、民意收集、糾紛調處、信息反饋等機制。同年，紅春社區推動(dòng)硬件基礎設施建設，在小區開(kāi)展需求清單調查后，居民對文體活動(dòng)室、黨群連心站建設需求較大。社區以“居民需要什么，我們就干什么”為原則，對小區的空置房進(jìn)行摸底，小區暫無(wú)空置房，后懇請街辦協(xié)調在毗鄰的清江小區爭取到空置房用作小區黨群連心站及文體活動(dòng)用房，解決了小區居民民生實(shí)事問(wèn)題，提升了小區業(yè)主的需求幸福感。

該小區定有規章制度，管理工作條例，供大家共同自覺(jué)遵守，監督業(yè)委會(huì )的工作，絕大多數的業(yè)主都能自覺(jué)遵守，并積極支持業(yè)委會(huì )的工作。該小區收費標準經(jīng)群眾討論定為物業(yè)費120元／戶(hù)，停車(chē)費150元／年（車(chē)位45個(gè)，車(chē)輛30臺左右）。所定標準人性化，外來(lái)車(chē)輛2小時(shí)內不收費，國家法定節假日不收費，以方便在小區外居住的業(yè)主子女偶爾回家看望父母、吃頓飯等，及節假日的走親訪(fǎng)友。所收款額，主要用于：小區大門(mén)口的國旗、彩旗更換、春聯(lián)、修換門(mén)鎖、路燈，監控、門(mén)禁系統用電、兼職環(huán)境保潔員工資及少量筆墨紙張、打印等辦公費用。小區物業(yè)和車(chē)輛管理費收取率均達到100％。

每年公布一次收支賬目，供業(yè)主監督。小區建立有業(yè)主微信群，業(yè)委會(huì )和網(wǎng)格員都可發(fā)布信息，通知等相關(guān)事宜，業(yè)主們可在群里交流溝通，發(fā)表意見(jiàn)等，業(yè)委會(huì )酌情回應，或上報社區，或小區聯(lián)點(diǎn)共建單位。

該小區于2021年6月被納入“老舊小區”改造項目，業(yè)委會(huì )親力親為，施工方對三棟住宅樓的屋頂，墻面均進(jìn)行了維修和更新，供水、排水、電視、網(wǎng)線(xiàn)等也都進(jìn)行了更新，地面黑化，車(chē)位規范化，車(chē)棚統一新建，徹底改變了過(guò)去老舊臟亂的印象，給人以面貌一新的感覺(jué)。

小區自建設以來(lái)，在社區黨組織領(lǐng)導下，形成以社區黨委、包聯(lián)單位、業(yè)委會(huì )、業(yè)主、紅春物業(yè)服務(wù)企業(yè)為中心的五方合力共建聯(lián)盟并落到實(shí)處，深度融合，共同締造，打造建設環(huán)境友好型、基層自治型小區。同時(shí)，社區還組織業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司每月不定期召開(kāi)三方聯(lián)動(dòng)會(huì )議。通過(guò)會(huì )談方式共同研究涉及小區居民利益的重大事項、即時(shí)發(fā)現問(wèn)題、快速協(xié)調辦結、下沉各方力量解決物業(yè)管理中的矛盾問(wèn)題，形成“矛盾不出小區、小事不出社區”的基層治理良好局面。

聯(lián)點(diǎn)包聯(lián)單位陸遜中小學(xué)給予大力支持，幫助解決了一些小區無(wú)法或無(wú)力解決的問(wèn)題如車(chē)棚的補充增建、公益廣告新添更新等。聯(lián)點(diǎn)共建單位還定期或不定期地到小區開(kāi)展志愿者活動(dòng)，如檢查各樓層的滅火器是否有效及環(huán)境衛生等。

無(wú)線(xiàn)電小區采取業(yè)主委員會(huì )自治，在社區黨組織和各位業(yè)主共同支持參與治理的情況下，收入有結余，在2022年經(jīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )后，業(yè)委會(huì )進(jìn)行自主詢(xún)價(jià)采購米油，向全體業(yè)主發(fā)放新年福利，并對專(zhuān)項支出進(jìn)行公示，獲得小區業(yè)主認同。

在紅春社區管理的12個(gè)老舊小區中，無(wú)線(xiàn)電小區也得到了華麗蛻變。無(wú)線(xiàn)電小區作為共同締造“一小區一模式”的物業(yè)管理新格局的代表，成為了宜都市內率先實(shí)現業(yè)主自治且能夠發(fā)放福利的小區。

棉紡小區難題得解

近年來(lái)，紅春社區以為群眾辦實(shí)事為出發(fā)點(diǎn)，以提升居民生活質(zhì)量為落腳點(diǎn)，將老舊小區改造和基層黨建工作深度融合，多次以“圍樓夜話(huà)”的方式圍繞居民急難愁盼問(wèn)題，精準施策、集群智獻群策，成功破解小區管理難題，摸索出成功經(jīng)驗。

位于陸城街道紅春社區紡織路14號的棉紡廠(chǎng)宿舍建于1984年，是一個(gè)名副其實(shí)的老舊小區。2021年，借助老舊小區改造春風(fēng)，該小區進(jìn)行了改造。在改造期間，施工方對小區1棟和2棟屋頂、墻面、地面、道閘，以及3棟的煙道等設施設備進(jìn)行了安裝改造，對于老舊小區改造，一頭連著(zhù)民生福祉，一頭連著(zhù)城市發(fā)展。

小區改造好了，如何長(cháng)效管理成了一個(gè)“大難題”。

在老舊小區改造前期，社區牽頭成立了業(yè)委會(huì )，而老舊小區三分靠“改”，七分靠“管”，因小區情況復雜，居住人口多，眾口難調，導致小區管理基本處于半癱瘓狀態(tài)。

由社區牽頭組織業(yè)委會(huì )開(kāi)展自治方案，充分發(fā)揮居民的積極性，準確反映其訴求意愿，充分動(dòng)員居民共同為小區管理獻計出力，提高居民對小區公共環(huán)境和各項事務(wù)的關(guān)注，建立起準物業(yè)管理的長(cháng)效機制，改善小區的生活質(zhì)量，提高管理水平，增強居民的凝聚力，進(jìn)而實(shí)現居民的共同利益。

“王阿姨，麻煩開(kāi)一下大門(mén)?！?/p>

“好的，我這就下來(lái)?！?/p>

這樣的場(chǎng)景早期在棉紡廠(chǎng)小區每天都會(huì )上演。

該小區在2021年完成改造后一直由業(yè)委會(huì )牽頭采取業(yè)主自治。業(yè)主口中的王阿姨叫王玉芹，是管理小區門(mén)禁鑰匙和日常巡邏的黨員志愿者之一，同時(shí)是社區小區組長(cháng)。小區有116戶(hù)，在改造后業(yè)委會(huì )提議過(guò)每戶(hù)每年交300元的“物業(yè)費”，被多數業(yè)主否決了。因為業(yè)主自治模式過(guò)多依賴(lài)少數黨員、業(yè)委會(huì )委員、志愿者，而這些同志在小區長(cháng)期單方付出，漸漸地也感覺(jué)力不從心、疲憊不堪，就逐步退出了管理隊伍，從此小區變了天地，由潔凈變得臟亂。

社區再次組織入戶(hù)征集意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)多方商討，最終由社區對接城投華美車(chē)共體運營(yíng)公司從車(chē)輛入手管理，有車(chē)輛的業(yè)主每戶(hù)每年交車(chē)輛管理費，華美運營(yíng)公司進(jìn)駐小區后，開(kāi)始對小區停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行設施維護、衛生保潔、消防安全、綠化帶修剪，搬家時(shí)大掃除等工作。從此，小區變成了有人管的“大孩子”。

棉紡小區采取以車(chē)共體運營(yíng)公司負責小區公共區域日常維護，小區樓道居民輪流志愿服務(wù)，社區物業(yè)公司負責協(xié)調保障，從而形成了從傳統物管向綜合運營(yíng)的轉型。

朝陽(yáng)小區破繭新生

紅春社區朝陽(yáng)小區院內，地面潔凈、車(chē)輛停放有序?！袄吓f小區不僅要管得好，更要服務(wù)得好，因此有公益物業(yè)的入駐非常關(guān)鍵?！毙^業(yè)委會(huì )成員劉成貴說(shuō)。

朝陽(yáng)小區位于紡織路12號，小區建成時(shí)間為2007年，現有住戶(hù)66戶(hù)，有65％以上業(yè)主屬于樓子河搬遷戶(hù)。小區在2021年1月由錦江社區劃為紅春社區管轄，同年3月，社區組織社區干部和“四雙黨員”入戶(hù)開(kāi)展業(yè)委會(huì )成立前期工作，經(jīng)過(guò)層層篩選，反復商討，4月成立了業(yè)主委員會(huì )。

成立業(yè)委會(huì )后有一個(gè)現實(shí)的問(wèn)題擺在了社區管理者面前：因為房屋老舊、房產(chǎn)交易變數大，院內除了原住居民外陸續有新的居民進(jìn)駐，公共基礎設施落后、無(wú)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，小區內可利用的公共空間不足，市場(chǎng)化物業(yè)公司難以支撐。

經(jīng)過(guò)社區多次牽頭組織召開(kāi)物業(yè)管理工作會(huì )議，同時(shí)也為了讓朝陽(yáng)小區有人管，2022年紅春社區黨組織領(lǐng)辦的公益性物業(yè)——紅春物業(yè)管理有限公司來(lái)管轄。

公益物業(yè)并非免費，而是針對基礎薄弱的老舊小區，首先安裝道閘、監控等公共區域設施設備從車(chē)開(kāi)始管起，并收取一定的費用。為減輕居民生活負擔，節省公共收益開(kāi)支，維修員、保潔員、保安員都是聘請的小區居民，既為他們提供就業(yè)崗位，也能更好地協(xié)助社區進(jìn)行服務(wù)。

通過(guò)大膽的嘗試，現在小區的賬目每年還有部分結余，在征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)后，還可實(shí)施小區基礎設施維修，經(jīng)過(guò)一年多的磨合和運營(yíng)，居民們真切地感受到了引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)“很有必要”。從一開(kāi)始的觀(guān)望，到后期的體驗，再到如今的舉手稱(chēng)贊，朝陽(yáng)小區的變化讓人倍感欣慰。

紅春社區在積極探索社區黨組織領(lǐng)辦的公益性物業(yè)治理思路上，搭建社區、業(yè)主、公益物業(yè)服務(wù)以及其他多元主體治理體系，引導居民業(yè)主有序參與社區治理，形成以社區物業(yè)黨建聯(lián)建和協(xié)調共治為核心的民主協(xié)商議事紅色模式，努力讓物業(yè)服務(wù)參與基層治理更有力度，同時(shí)也讓業(yè)主的美好生活更有溫度。

“黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)，自己的小區自己治、自己的人解決自己的事。專(zhuān)業(yè)又細致的服務(wù)，給老舊小區帶來(lái)了新變化，更讓紅春物業(yè)贏(yíng)得了居民們的信任！”紅春社區黨委書(shū)記劉雨佳說(shuō)道。

老舊小區的管理，是基層社會(huì )治理中的一個(gè)細胞。紅春社區以老舊小區改造為契機，“一小區一模式”的基層治理新格局正在成型，每個(gè)小區也在解決問(wèn)題的過(guò)程中積累著(zhù)方法和經(jīng)驗，尋找適合的穩定的管理模式。

（責編：李華 向姝  審核：黨艷秋）